De Vlaamse Codex Wonen van 2021 stelt de gemeente aan als coördinator en regisseur van het lokale woonbeleid. Gemeenten kunnen op basis van Vlaamse Codex Wonen van 2021, in het bijzonder artikel 2.15 tot en met 2.20, een register van verwaarloosde woningen en gebouwen bijhouden. Gemeenten kunnen een reglement aannemen om nadere materiële en procedurele regels voor het register van verwaarloosde woningen en gebouwen te bepalen.
Een gemeente die binnen een intergemeentelijk samenwerkingsverband gesubsidieerd wordt op basis van Boek 2, deel 2 “lokaal woonbeleid” van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, moet vanaf 2026, verplicht verwaarlozing registreren en aanpakken.
Financieel
Het is gerechtvaardigd een billijke financiële tussenkomst te vragen van alle belanghebbenden op het grondgebied van de gemeente gelet op de financiële toestand van de gemeente en de wettelijke verplichting om een financieel evenwicht te handhaven.
Feitelijke context en nevendoelen
Begripsomschrijvingen
Voor de toepassing van dit reglement wordt verstaan onder:
1° Administratie: de administratieve eenheid van IGO div, belast met de opmaak, de opbouw, het beheer en de actualisering van het register van verwaarloosde woningen en gebouwen;
2° Beveiligde zending: één van de hiernavolgende betekeningswijzen:
a. een aangetekend schrijven;
b. een afgifte tegen ontvangstbewijs;
c. elke andere door de Vlaamse Regering toegelaten betekeningswijze waarbij de datum van kennisgeving met zekerheid kan worden vastgesteld;
3° gebouw: elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2, 1° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, zoals vermeld artikel 1.3, §1, 14° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
4° woning: elk onroerend goed of deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande, zoals vermeld in artikel 1.3, §1, 66° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
5° Houder van het zakelijk recht: de houder van één van de volgende zakelijke rechten:
a. de volle eigendom,
b. het recht van opstal of van erfpacht,
c. het vruchtgebruik;
6° Opnamedatum: de datum waarop de woning of het gebouw opgenomen wordt in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen, zijnde de datum van verzending van akte;
7° Verjaardag: het ogenblik waarop een (nieuwe) periode van twaalf maanden verstreken is sinds de opnamedatum, zolang de woning of het gebouw niet uit het register van verwaarloosde woningen en gebouwen is geschrapt;
8° Verwaarlozingsregister: het gemeentelijk register van verwaarloosde woningen en gebouwen, vermeld in artikel 2 van dit reglement;
9° Beroepsinstantie: het college van burgemeester en schepenen, Wespelaarsesteenweg 85, 3150 Haacht;
10° Administratieve akte: genummerd document dat de inventarisatiedatum, de kadastrale gegevens van de verwaarloosde woning of het gebouw, de zakelijke gerechtigden, de beslissing tot opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen, en de beroepsmogelijkheid tegen de opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen omvat;
11° Beschrijvend verslag: het verslag waarop de bevoegde de vastgestelde zichtbare gebreken van een woning of gebouw beschrijft. Het betreft een lijst van gebreken die aanleiding geven tot opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen;
12° Verwaarloosde woning of gebouw: een woning of gebouw dat ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan dakbedekking of -gebinte, kroonlijst of dakgoten, schoorstenen, buitenmuren, voegwerk, buitenschrijnwerk of dat niet water- en/of winddicht is.
Artikel 2
Verwaarlozingsregister
Het intergemeentelijk woonproject van IGO div houdt een register bij van verwaarloosde woningen en gebouwen.
In het verwaarlozingsregister worden (minstens) de volgende gegevens opgenomen:
Artikel 3
Wijze van inventarisatie
§1. De gemeente draagt de opmaak, het beheer en de actualisering van het gemeentelijk register van verwaarloosde woningen en gebouwen over aan de dienstverlenende intergemeentelijke vereniging IGO div.
De door het beslissingsorgaan van de intergemeentelijke vereniging IGO div met de opsporing van verwaarloosde woningen en gebouwen belaste personeelsleden bezitten als registerbeheerder de onderzoeks-, controle en vaststellingsbevoegdheden, vermeld in artikel 6 van het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en Gemeentebelastingen.
§2. Een gebouw, woning wordt beschouwd als verwaarloosd wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont.
Als ernstige zichtbare en storende gebreken en tekenen van verval worden beschouwd de gebreken die verder verval op korte termijn in de hand werken.
De toestand van verwaarlozing wordt vastgesteld door de registerbeheerder vanop het openbaar domein of publiek toegankelijke locaties aan de hand van een beschrijvend verslag. Het beschrijvend verslag omvat indicatoren van verwaarlozing. Aan het verslag wordt minstens één foto van de woning of het gebouw toegevoegd.
De datum van de vaststelling is de datum van akte en geldt eveneens als opnamedatum in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen.
§3. Een woning die opgenomen is in de gewestelijke inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen kan eveneens opgenomen worden in het gemeentelijk register van verwaarloosde woningen en gebouwen, en omgekeerd.
§4. Een woning of gebouw dat opgenomen is in het gemeentelijke leegstandsregister, kan eveneens opgenomen worden in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen, en omgekeerd.
Artikel 4
Kennisgeving van de registratie
Alle houders van het zakelijk recht, zoals bekend bij de administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen, worden met een beveiligde zending in kennis gesteld van de beslissing tot opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen.
De kennisgeving bevat:
De beveiligde zending wordt gericht aan de woonplaats van de houder van het zakelijk recht. Is de woonplaats van een houder van het zakelijk recht niet bekend, dan wordt de beveiligde zending gericht aan zijn verblijfplaats. Is de verblijfplaats van een houder van het zakelijk recht niet bekend, dan wordt de beveiligde zending gericht aan het adres van de woning of het gebouw waarop de akte betrekking heeft.
Artikel 5
Beroep tegen de opname in het verwaarlozingsregister
§1. Binnen een termijn van dertig dagen, die ingaat de dag na de datum van de beveiligde zending vermeld in artikel 4, kan een houder van het zakelijk recht bij het college van burgemeester en schepenen beroep aantekenen tegen de beslissing tot opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen. Het beroep wordt per beveiligde zending betekend. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en moet minimaal volgende gegevens bevatten:
1° de identiteit en het adres van de indiener,
2° de vermelding van het nummer van het opnameattest en het adres van de woning of het gebouw waarop het beroepschrift betrekking heeft,
3° de bewijsstukken die aantonen dat de opname van de woning of het gebouw in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen ten onrechte is gebeurd. De registratie kan betwist worden met alle bewijsmiddelen van gemeen recht, uitgezonderd de eed.
Als datum van het beroepschrift geldt de datum van de beveiligde zending.
Als het beroepschrift ingediend wordt door een persoon die optreedt namens de houder van het zakelijk recht, voegt hij bij het dossier een schriftelijke machtiging tot vertegenwoordiging, tenzij hij optreedt als raadsman die ingeschreven is aan de balie als advocaat of als advocaat-stagiair.
§2. De administratie stuurt aan de indiener van een beroepschrift een ontvangstbevestiging.
§3. Het beroepschrift is onontvankelijk als het niet is ingediend overeenkomstig de bepalingen in paragraaf 1.
§4. Als het beroepschrift onontvankelijk is, deelt het college van burgemeester en schepenen dit onverwijld mee aan de indiener. Het indienen van een aangepast of nieuw beroep is mogelijk zolang de beroepstermijn van §1 niet verstreken is.
§5. Het college van burgemeester en schepenen onderzoekt de gegrondheid van de ontvankelijke beroepschriften. Het onderzoek gebeurt op stukken als de feiten vatbaar zijn voor directe, eenvoudige vaststelling. Als een onderzoek op stukken niet volstaat, wordt een feitenonderzoek uitgevoerd door de met de opsporing van verwaarloosde woningen en gebouwen belaste administratie.
§6. Het college van burgemeester en schepenen doet uitspraak over het beroep en betekent zijn beslissing aan de indiener ervan binnen een termijn van negentig dagen, die ingaat op de dag na de betekening van het beroepschrift. De uitspraak wordt per beveiligde zending betekend.
§7. Als de beslissing tot opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen niet tijdig betwist wordt, of het beroep van de houder van het zakelijk recht onontvankelijk of ongegrond verklaard wordt, blijft de woning of het gebouw opgenomen in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen.
§8. Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen over het beroep tegen de registratie kan binnen een termijn van drie maanden na de kennisgeving van die beslissing een hoger beroep worden ingesteld bij de rechtbank van eerste aanleg. Indien het college geen uitspraak doet over het beroep, of zijn uitspraak niet betekent binnen de termijn vermeld in §6, is een beroep bij de rechtbank van eerste aanleg mogelijk ten vroegste zes maanden na de datum van ontvangst van het beroep bij de gemeente. Artikelen 1385decies en 1385undecies van het Gerechtelijk Wetboek zijn van toepassing.
Artikel 6
Schrapping uit het verwaarlozingsregister
§1. Een woning of een gebouw wordt geschrapt uit het register van verwaarloosde woningen en gebouwen wanneer de houder van het zakelijk recht bewijst dat de ernstige zichtbare en storende gebreken en tekenen van verval die aanleiding gaven tot de opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen en die zijn omschreven in het beschrijvend verslag bij akte, zoals bepaald in artikel 2, hersteld zijn of verwijderd. In geval van sloop moet alle puin geruimd zijn.
De beëindiging van de staat van verwaarlozing kan aangetoond worden met alle bewijsmiddelen van gemeen recht, uitgezonderd de eed. Als een onderzoek op stukken niet volstaat, wordt een feitenonderzoek uitgevoerd door de met de opsporing van verwaarloosde gebouwen en woningen belaste administratie.
§2. Voor de schrapping uit het register van verwaarloosde woningen en gebouwen richt de houder van het zakelijk recht een ondertekend en gemotiveerd verzoek aan de administratie via beveiligde zending. Dit verzoek bevat:
Als datum van het schrappingsverzoek geldt de datum van de beveiligde zending.
Als het verzoek ingediend wordt door een persoon die optreedt namens de houder van het zakelijk recht, voegt hij bij het dossier een schriftelijke machtiging tot vertegenwoordiging, tenzij hij optreedt als raadsman die ingeschreven is aan de balie als advocaat of als advocaat-stagiair.
De administratie onderzoekt of er redenen zijn tot schrapping uit het register van verwaarloosde en gebouwen en neemt een beslissing binnen een termijn van 90 dagen na de ontvangst van het verzoek. De administratie brengt de verzoeker op de hoogte van haar beslissing met een beveiligde zending. Als de kennisgeving niet is gebeurd binnen de voorziene termijn, wordt het schrappingsverzoek geacht te zijn ingewilligd.
Wordt het verzoek ingewilligd, dan wordt de woning of het gebouw geschrapt uit het register van verwaarloosde woningen en gebouwen. De indieningsdatum van het schrappingsverzoek geldt als datum waarop de woning of het gebouw uit het register van verwaarloosde woningen en gebouwen wordt geschrapt.
Tegen de beslissing over het verzoek tot schrapping kan de houder van het zakelijk recht beroep aantekenen volgens de procedure, vermeld in artikel 5.
Artikel 7
De belastbare grondslag of het belastbaar feit
De gemeente heft een jaarlijkse belasting op de woningen en gebouwen die gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden opgenomen zijn in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen.
De belasting is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat de woning of het gebouw gedurende 12 opeenvolgende maanden opgenomen is in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen.
Zolang de woning of het gebouw niet is geschrapt uit het register van verwaarloosde woningen en gebouwen, blijft de belasting verschuldigd bij elke verjaardag van de opname.
Artikel 8
De belastbare periode
De belasting wordt geheven voor de aanslagjaren 2026 tot en met 2031.
Artikel 9
De belastingplichtige
§1. De belasting is verschuldigd door de houder van het zakelijk recht op de verwaarloosde woning of gebouw op de verjaardag van de opname.
§2. Bij overdracht van het zakelijk recht moet de overdrager van dit recht de verkrijger ervan in kennis stellen dat het goed is opgenomen in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen. Tevens moet de overdrager van het zakelijk recht per aangetekend schrijven een kopie van de notariële akte of een attest van overdracht opgemaakt door de notaris bezorgen aan de gemeente, binnen twee maanden na het verlijden van de notariële akte.
Het attest of de kopie van de notariële akte bevat minstens de volgende gegevens:
- naam en adres van de verkrijger van het zakelijk recht en zijn eigendomsaandeel;
- datum van de akte, naam en standplaats van de notaris;
- nauwkeurige aanduiding van de overgedragen woning of het gebouw.
Bij ontstentenis van deze kennisgeving wordt de overdrager van een zakelijk recht, in afwijking van §1, als belastingschuldige beschouwd voor de eerstvolgende belasting die na de overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd.
Artikel 10
Hoofdelijkheid
Indien er meerdere houders van het zakelijk recht zijn, zijn deze allen hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de totale belastingschuld. Dit betekent dat het volledige bedrag van de belasting bij één van hen kan worden opgeëist.
Artikel 11
Berekeningsgrondslag en tarief
De belasting op een verwaarloosde woning of gebouw, opgenomen in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen, bedraagt:
Artikel 12
Vrijstellingen
§1. Persoonsgebonden vrijstellingen.
Van de belasting op verwaarloosde woningen en gebouwen is vrijgesteld:
1° de belastingsplichtige, die sinds minder dan één jaar houder van het zakelijk recht is van het gebouw of de woning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor 24 maanden volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht. De vrijstelling zal toegekend kunnen worden wanneer een bewijs van overdracht wordt aangeleverd in de vorm van een kopie van de notariële akte of een attest van overdracht opgemaakt door de notaris.
Deze vrijstelling geldt niet voor:
2° de belastingplichtige die de verwaarloosde woning of gebouw volledig en uitsluitend gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats en die niet over een andere woning beschikt.
§2. Objectgebonden vrijstellingen.
Een vrijstelling wordt verleend indien:
1° de woning of het gebouw gerenoveerd wordt blijkens een niet vervallen omgevingsvergunning voor zover kan worden aangetoond dat de vergunde werken de rechtstreekse aanpak zijn van de verwaarlozing. Deze vrijstelling geldt gedurende een termijn van 36 maanden volgend op de datum van aflevering van de vergunning. Deze vrijstelling is niet verlengbaar en niet cumuleerbaar met vrijstelling 2°.
2° de woning of het gebouw gerenoveerd wordt zonder dat er een omgevingsvergunning of melding is vereist, voor zover kan worden aangetoond dat deze renovatiewerken de rechtstreekse aanpak zijn van de verwaarlozing. In dit geval moet er een renovatiedossier worden voorgelegd dat minstens volgende elementen bevat:
Deze vrijstelling geldt voor een periode van 12 maanden volgend op de start van de werken (indienen renovatiedossier), kan niet verlengd worden en is niet cumuleerbaar met vrijstelling 1°.
3° voor de woning of het gebouw een offerte voor sloop werd ondertekend. Deze vrijstelling geldt voor een periode van 12 maanden volgend op de datum van de offerte en kan slechts éénmaal door dezelfde houders van het zakelijk recht aangevraagd worden. Deze vrijstelling kan niet worden verlengd.
4° de woning of het gebouw gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan of geen voorwerp meer kan uitmaken van een omgevingsvergunning omdat een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld.
5° de woning of het gebouw vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, voor zover kan worden aangetoond dat dit de rechtstreekse oorzaak is van de verwaarlozing. Onder een ramp wordt verstaan elke gebeurtenis die uiterlijk waarneembare schade veroorzaakt aan de woning of het gebouw, waardoor de bewoning van de woning of het gebruik van het gebouw geheel of ten dele onmogelijk wordt. Dit dient door de belastingplichtige met alle mogelijke bewijsvoeringen en verklaringen aangetoond te worden. Deze vrijstelling geldt gedurende een periode van 36 maanden volgend op de datum van de vernieling of beschadiging.
6° de woning of het gebouw onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure. Deze vrijstelling geldt gedurende een periode van 12 maanden volgend op de aanvang van de onmogelijkheid tot daadwerkelijk gebruik. Deze vrijstelling kan telkens voor een periode van 12 maanden verlengd worden. De bewijslast hiervan ligt bij de belastingplichtige.
§3. De vrijstelling van belasting heeft geen impact op de opname van de woning of het gebouw in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen. De anciënniteit van opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen blijft doorlopen tijdens de periode van vrijstelling. Dit betekent dat wanneer de reden tot vrijstelling wegvalt, de belasting berekend wordt op basis van de opnamedatum.
§4. Indien er meerdere zakelijk gerechtigden zijn op een woning of gebouw en er aan één van hen een vrijstelling wordt toegekend, geldt de vrijstelling voor alle houders van het zakelijk recht, zelfs al hebben de anderen geen aanvraag tot vrijstelling ingediend.
§5. De aanvraag tot vrijstelling van heffing wordt, vergezeld van de nodige bewijsstukken, gericht aan het college van burgemeester en schepenen vóór het verstrijken van de eerste of een volgende termijn van 12 maanden na datum van opname in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen. Eens de verjaardag van de opnamedatum is verlopen, kan de gemeente overgaan tot het invorderen van de heffing.
Artikel 13
Wijze van inning
De belasting wordt ingevorderd bij wege van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen.
De belasting moet betaald worden binnen de twee maanden na verzending van het aanslagbiljet.
Artikel 14
Bezwaarmogelijkheid
De belastingplichtige of zijn vertegenwoordiger kan een gemotiveerd en (digitaal) ondertekend bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen.
Het bezwaarschrift kan op volgende wijzen worden ingediend:
Deze indiening moet, op straffe van verval, gebeuren binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf de derde werkdag volgend op de datum van de verzending van het aanslagbiljet.
Van het bezwaarschrift wordt een ontvangstbevestiging gegeven, binnen de vijftien dagen na de indiening ervan.
Artikel 15
Inwerkingtreding
Dit reglement treedt in werking vanaf 1 januari 2026 en vervangt alle voorafgaande reglementen met betrekking tot het registreren en belasten van verwaarloosde woningen en gebouwen.
Artikel 16
Overgangsmaatregelen
Vrijstellingen die toegekend zijn op basis van het reglement van verwaarloosde woningen en gebouwen van 21 december 2020 blijven geldig voor de looptijd bepaald in de goedgekeurde vrijstelling.
Artikel 17
Bekendmaking
Dit reglement wordt bekendgemaakt overeenkomstig artikel 286 en 287 van het Decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur.